關于加強商品房預售資金、二手房交易資金監管的通知

時間:2016-05-31 14:18來源:陜西建設網 作者:朗眾建筑管理 點擊:
各設區市住房和城鄉建設局(房管局、房管辦),楊凌示范區規劃建設局,西咸新區建設環保局,韓城市住房和城鄉規劃建設局,神木、府谷縣住房和城鄉建設局;
       各設區市住房和城鄉建設局(房管局、房管辦):
       楊凌示范區規劃建設局,西咸新區建設環保局,韓城市住房和城鄉規劃建設局,神木、府谷縣住房和城鄉建設局;人民銀行西安分行營業管理部、陜西省各中心支行、楊凌支行,各銀監分局,各國有商業銀行陜西省分行,各股份制商業銀行西安分行,各城市商業銀行西安分行,中國郵政儲蓄銀行陜西省分行,長安銀行、西安銀行,陜西省農村信用社聯合社,陜西秦農農村商業銀行:
  為維護房地產市場交易秩序,加強商品房預售資金和二手房交易資金監督管理,防范交易風險,保障購房人及買賣雙方的合法權益,確保資金使用安全,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等法規有關規定,現就做好商品房預售資金和二手房交易資金監管有關事項通知如下:
  一、加強商品房預售資金監管
  (一)監管范圍
  凡在本省行政區域內批準預售的商品房建設項目(含經適房、限價商品房)其預售資金必須全部納入監管。預售資金包括購房人繳納的首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
  (二)職責分工
  各地房屋行政主管部門具體負責本行政區域的商品房預售資金監督指導,制定完善當地商品房預售資金管理辦法;督促檢查商品房預售資金監管實施情況;辦理商品房預售資金監管協議備案;受理商品房預售資金監管中違法違規行為的投訴等有關工作。
  人民銀行負責對商業銀行(即監管銀行)賬戶管理、結算情況進行監督檢查;銀監部門負責對監管銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。各監管銀行負責對預售資金收繳、使用實施具體監管。
  (三)監管銀行選擇和賬戶管理
  由房地產企業自主選擇預售資金的監管銀行,按照商品房預售許可或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象,在當地銀行申請開設商品房預售資金監管賬戶,一個監管項目只能開立一個資金賬戶,該賬戶不得支取現金。預售資金監管銀行要進一步規范監管賬戶管理,嚴格實行專戶歸集,不得使用預售資金監管賬戶歸集其他性質的資金。
  (四)預售資金監管工作程序
  各地商品房預售資金監管工作應包括簽訂監管協議、存入預售資金、預售資金使用審核等幾個主要程序:
  1.監管協議簽訂
  房地產開發企業應當就監管項目的基本情況、監管內容、監管時間、違約責任等內容與開設預售資金監管賬戶的監管銀行、監管項目的工程監理企業三方共同簽訂商品房預售資金監管協議,并提供監管項目的工程形象進度表、各階段資金使用計劃、工程預算清冊、監管銀行要求的其它資料等。 未簽訂商品房預售資金監管協議書、未設立預售資金監管賬戶的項目,房屋行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。
  房地產企業送達《商品房預售許可證》后,監管銀行按規定即開立監管賬戶。
  2.預售資金存入
  監管項目的預售資金應當全部直接存入預售資金監管賬戶。購房人貸款購買商品房的,其貸款資金由貸款銀行或公積金貸款的代理行直接劃入資金監管賬戶。房地產開發企業申請辦理《商品房買賣合同》備案時,應當提供商品房預售資金存入監管銀行的預售資金監管賬戶繳核憑證。
  3.預售資金使用
  房地產開發企業申請使用監管項目預售資金時,應當向監管銀行提出申請,并提交監管項目工程監理企業出具的證明材料。要確保商品房預售資金在竣工備案前,只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和銀行貸款。房地產開發企業可以在預收款中支取10%用于監管項目的管理、辦公支出。
  監管銀行應當按照項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬,嚴格審核房地產開發企業資金使用申請,符合條件的,自申請之日起兩個工作日內付款。
  4.預售資金使用情況監管
  房地產開發企業應當每季度向監管項目所在地房屋行政主管部門報送建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單。房屋行政主管部門應當對監管項目的預售資金入賬情況、工程建設進度和資金使用情況進行監督檢查。監管銀行應當將本銀行監管的商品房預售資金有關資料留存備查。
  5.變更和撤銷
  監管賬戶一經設立,原則上不允許變更。如確需變更,房地產開發企業、監管銀行、監理企業三方協商同意后解除原監管協議,同時按要求重新簽訂監管協議,將原資金賬戶中的預售資金全部轉入變更后的資金賬戶,并報監管項目所在地房屋行政主管部門備案,留存相關資料備查。
  商品房監管項目竣工驗收備案后,房地產開發企業憑項目竣工驗收備案表向監管銀行提出資金賬戶撤銷申請。監管銀行應當按照有關規定辦理賬戶撤銷手續。房地產開發企業應當及時將資金賬戶撤銷情況報當地房屋行政主管部門備案。
  (五)責任追究
  各級房屋行政主管部門要對房地產開發企業、監管項目的工程監理企業提供虛假材料申請開設資金賬戶,騙取預售資金、擅自截留挪用預售資金或者不將預售資金存入預售資金監管賬戶的,設立虛假預售資金監管賬戶逃避監管或者違規使用預售資金的行為,責令限期改正,造成嚴重后果的,依法查處。
  對監管銀行未按要求受理、審核房地產開發企業使用商品房預售資金的申請資料,超前超額支付商品房預售資金,導致工程無法竣工的,除承擔相應經濟責任外,三年內不得在當地承擔商品房預售資金的監管業務。
  人民銀行、銀監部門對各監管銀行在專戶管理方面的違規行為按照相關規定進行查處。
對參與商品房預售資金監管的相關部門、機構和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、泄漏企業秘密等行為,由有關部門依法依規追究責任。
  二、規范二手房交易資金監管
  (一)監管范圍
在全省范圍內已取得房屋所有權證(或不動產權證)進行二手房交易,必須實施交易資金監管,房地產經紀機構或經紀人員不得代收代管。
  (二)職責分工
  各級房屋行政主管部門負責對本轄區內的二手房交易資金監督管理,制定二手房交易資金監管細則;各商業銀行受房屋管理部門(交易保證機構)委托,按照協議配合做好資金收支等工作,人民銀行、銀監部門按照各自職責進行監督檢查。
  各商業銀行要與房屋管理部門(交易保證機構)簽訂交易資金專用賬戶合作協議,明確責任。
  各級房屋行政主管部門要通過電視、報紙、手機短信等途徑加大對二手房交易資金監管政策和專用賬戶的宣傳,交易大廳要公示二手房交易資金監管政策和專用賬戶。
  (三)專用賬戶選擇
  房屋管理部門(交易保證機構)選擇多家銀行分別開設二手房交易資金專用賬戶,該賬戶只能用于交易資金的存儲支付,不得支取現金。買賣雙方當事人在以上多家銀行中選擇確定專用賬戶。
  (四)工作程序
  1.簽訂交易資金托管協議。房屋管理部門(交易保證機構)與買賣雙方當事人簽訂資金托管協議,明確托管交易資金劃轉條件、解除或撤銷協議條件等條款,不得收取二手房買賣雙方當事人任何費用。
  2.存儲交易資金。買方一次性全額支付購房款的,憑二手房買賣合同到開設二手房交易資金專用賬戶的銀行存入全額資金,銀行出具資金入賬憑證。買方以貸款購房的,待買方將首付款存入專用賬戶、貸款銀行或公積金貸款的代理行將購房貸款劃轉至專用賬戶后,由銀行出具資金入賬憑證。
  3.出具監管證明。買方向房屋管理部門(交易保證機構)出具資金入賬憑證,經確認后,由房屋管理部門(交易保證機構)出具資金監管證明,作為房屋轉移登記受理要件。
  4.辦理轉移登記。買賣雙方當事人申請辦理房屋轉移登記手續。
  5.劃轉交易資金。買賣雙方當事人持房屋所有權證(不動產權證),由房屋管理部門(交易保證機構)在兩個工作日內辦理交易資金劃轉業務。
  6.托管協議解除和托管資金退回。對交易雙方終止交易行為的,應由雙方根據交易進展情況向房屋管理部門(交易保證機構)提出申請,退回托管資金。
  在申請資金托管到完成資金劃轉期間,托管資金利息按銀行當期活期儲蓄利率計算,如果交易成功,連同房款一起支付給賣房人;如果交易沒有達成,則連同房款一起退給買房人。
  (五)責任追究
  對參與二手房交易資金監管的相關部門、機構和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法違規行為,及時給予糾正,情節嚴重的,要依法追究責任。
  三、其他要求
  各級房屋行政主管部門要按照安全、規范、便民的原則,細化制度,做好商品房預售資金監管和二手房交易資金監管工作。
陜西省住房和城鄉建設廳  中國人民銀行西安分行
中國銀行業監督管理委員會陜西監管局
2016年5月3日
(責任編輯:adminlh)
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